Градостроительные вопросы

-

4 декабря на заседании Градостроительного совета рассматривались вопросы застройки территорий города Обнинска.

Сначала члены Совета ознакомились с новой редакцией концепции строительства жилого района Заовражье, рассчитанного почти на 5 000 новоселов. Проектировщики предложили перенести въезд в этот микрорайон с улицы Ленина на улицу Гагарина, а также увеличить этажность жилых домов. Чтобы продлить улицу Гагарина через овраг, необходимо будет построить дамбу, ширина которой вместе с тротуарами составит 70 метров. Кроме жилых домов, в новом микрорайоне строители планируют возвести объекты социального, культурного и бытового назначения, включая школу на 480 учащихся и детский сад для 190 детей

Подробнее читать на сайте Администрации города

31 комментарий

goldman
интересно как они решат вопрос с кладбищем возле оврага
maybefriend
в новом микрорайоне строители планируют возвести объекты социального, культурного и бытового назначения, включая школу на 480 учащихся и детский сад для 190 детей

какое-то ощущение дежавю
goldman
интересно почему детский сад в два с половиной раза меньше школы? туда только каждый второй или третий сможет попасть?
Ritulya
Возможно из-за того, что в школе дети учатся примерно в 2 раза дольше, чем в саду. Когда все 190 детей в течение 4-5 лет из сада выпустятся, самые старшие из них в школе перейдут в 4-5й класс. Т.е школа еще и следующих 190 детсадовцев принять сможет.
Наверное так.
skar
может потому что будущие граждане россии приезжают в последедсадовском возрасте? и скоро их как раз будет вдвое больше чем родившихся здесь
Ritulya
Да нет, они всех возрастов, детсадовского тоже:-)
skar
ну и ладно. главное — они будущие граждане ;(
allexx007
Все замечания сняты, проект можно рекомендовать для дальнейшей разработки», - подвела итог обсуждению
архитектор Ольга Ашварина
я бы рад, конечно… или не так понял?
axlkust
Я, конечно, не архитектор.

Но должно быть чуство меры, в конце концов. Это я про «также увеличить этажность жилых домов».
Куда?

Итак, весь наш город застраивается высокоэтажным жильем. А ведь должно быть некое «золотое сечение», некая соразмерность городской среды и человека.
Было у города по-большому счету два шанса на комфортную застройку: Кабицинское поле и Заовражье.
Кабицинское поле в результате чересполосицы превращается в шанхай.

А с Заовражьем что? Будут строить 10-17 этажные дома (статья на сайте НГ-регион)?! Получится микрорайон — буддийская ступа. По окраинам — коттеджи/таунхаусы, в центре — гордо реют башни по 17 этажей.
В то же время есть примеры более-менее комфортабельной и симпатичной застройки — тот же 51а, или дома на Звездной.

А теперь давайте подумаем — а кому нужны все эти квадратные метры. Изачально судя по проекту застройки на сайте администрации (5-7 этажными домами) микрорайон Заовражье — это 250 тыс. кв.м. жилья. Это только 1, 2 и 3 микрорайоны, плюс есть еще коттеджи/таунхаусы — коих там может сесть около 400-500, при средней площади, допустим, 150 кв.м. это еще минимум 60 тыс. кв. м. Если дома станут 10-17 этажными, как представлено, площадь существенно вырастет — допустим не в 2 раза (потребуется больше места под парковки, площадки), а в 1,7-1,8. Это 450 000 кв.м. жилья. А учитывая, что коттеджи/таунхаусы никто там покупать не будет (при такой планировке — а зачем?), можно вместо них посадить еще 150-200 тыс. кв.м. Здорово — еще один микрорайон-монстр.

В то же время в городе строится и заявляется, что будет сдано в 2012-2016 гг. (цифры грубо):
— Солнечная долина: 135 000 кв. м.
— Зеленый остров: 70 000 кв. м.
— 55 мкр: 240 000 кв.м. (ПИК — 170 000 кв.м., плюс другие застройщики).
— Экодолье: ну наверное 50 000 кв.м.
— реконструкция Комсомольской/Парковой: 60 000 кв.м.
— плюс Мособлстрой (205), Звездный, стройка около стадиона, реконструкия на Мирном: тысяч 60 наберется.
— плюс частные застройщики тысяч по 10-15 в год сдают. За 5 лет — ну тоже тысяч 60 будет.
— плюс Кабицино — не берусь оценивать.
Итого без Кабицино — 675 000 кв.м.

И это все учитывая, что по моим оценкам, за последние лет семь сдалось всего 350 тысяч жилья (по 50 тысяч в год).

К сожалению, воздуха в городе становится все меньше и меньше.
Город в лесу или лес в городе — это видимо уже не про наш город.
AUS
Возможно, что если такое огромное кол-во жилья в короткие сроки будет выброшено на рынок, то его цена может существенно упасть.
axlkust
Возможно. Но не факт. В нашей стране прямые экономические зависимости не всегда работают :-(
Пока недвижимость зачастую инвестиционный инструмент в «чистом» виде, цены на жилье могут расти прямо пропорционально наличию ликвидности на рынке «денег».
В странах, которые принято называть «странами победившей демократии», существенным ограничением на вложения в недвижимость как в инвестиционный инструмент является налог на недвижимость, который может быть от 0,1% до 1-2% в год. Причем там нет цены как в БТИ, а считается от средней цены сделок на рынке. Например, усредненная двушка 50 квадратов усредненной цены 3,5 млн. руб. облагалась бы налогом от 3,5 тыс. руб. в год до 70 тыс. руб. в год, а при планируемой у нас в России ставке в 0,3-0,5% это было бы 10,5 — 17,5 тыс. руб. в год.
Введение этого налога, безусловно, снизило бы цены на недвижимость, но учитывая, что у нас в результате приватизации возник огромный процент населения, имеющего жилье в собственности, социальные последствия могут быть неоднозначными. Особенно, учитывая, что проконтролировать куда ушли твои налоги — крайне непросто.
mbok
Фактура в поддержку Ваших расчетов
из прогнозной части Схемы теплоснабжения.
Площадь ж/зд. тыс.м2 Население тыс.чел.
на 01.01.2011 2105.8 105.5
на 01.01.2015 2615.9 110.8
на 01.01.2020 2932.1 118.8
на 01.01.2025 3438.2 123.8
Прогноз выдан Администрацией Обнинска.
Как они его получили, неизвестно…

Я тоже не архитектор. Поскольку ввод жилья — один из главных показателей отчетности, думаю планируют максимально достижимый с градостроительной точки зрения рост, а население уже под него, подгоняя под целевой показатель жилищной обеспеченности (2011 — 20 м2/чел., 2025 — 27.8 м2/чел.). Мне кажется, имеет место отрыв запросов стройотрасли от реальной динамики роста населения и рабочих мест, темпы которых явно ниже. Рост площади жилья не приведет к сопоставимому росту благосостояния жителей и бюджета города. Скорее, наоборот, обременит город вложениями во все инфраструктуры ради новых покупателей жилья. Может быть, сбалансированное развитие нам выгоднее? Да и окружающую среду не хочется терять!
AUS
При советской власти жилье строили предприятия города для своих сотрудников исходя из кадровых потребностей. И город развивался в целом сбалансировано (жилье — рабочие места).
Сейчас прямой взаимосвязи нет.
Приведет ли это к тому, что Обнинск превратится в спальный район для наших промышленно развитых соседей?
Соответственно им доходы от производств, а нам расходы на социалку-коммуналку.
Вершки и корешки.
Что делать?
mbok
1) Прямой связи нет, нужно искать подходы. Для начала хотя бы не усугублять дисбаланс, потакая всем интересам застройщиков, не желающих соблюдать Генплан и ПЗЗ Обнинска. Начать выполнять ВСЕ нормы Градостроительного кодекса — планировать градостроительное развитие, разрабатывать и требовать соблюдения проектов планировки, нагружать и не допускать сброса обязательств застройщиками.

2) Обоснованно ставить перед областью вопрос о несбалансированности территориального планирования на уровне муниципалитетов. Губернаторская политика индустриальных парков (соседний Ворсино) отвлекает предприятия от прихода в Обнинск, а Обнинск стал слишком привлекателен для строителей. Не должно быть так, что предприятия и жилье настолько выгоднее строить на разных территориях!
AUS
Развитая социальная инфраструктура Обнинска делает город наиболее привлекательным из всех населенных пунктов севера Калужской обл.
Где сотрудники новых предприятий будут стремиться купить жилье?
А новые производства в Обнинске размещать затруднительно (я имею ввиду ограниченность территории)))
Выход один — расширение границ!
mbok
Вы сразу перешли ко второму пункту!
Расширение границ? Можно и их застроить жильем.

Необходимы конкретные проработки,
Стратегический план, поддерживаемый обнинцами!
AUS
А смысл обсуждать то, что должно исполняться?

Администрацией готовится новый Генплан с учетом расширения границ. Утверждать его будет ГС.
allexx007
на сегодня в Обнинске жилья построено около 20 кв.м. на каждого жителя (из расчета 105 тыс.)… такой застройкой мы увеличиваем это значение сразу на 30%… вопрос — кому? есть хоть какие-то опросы на городском уровне или просто идет освоение земель?
axlkust
« — Я c тaкими цифpaми coглaшaтьcя нe гoтoв, — кaтeгopичнo зaявил гyбepнaтop. — Taкиe тeмпы никoгo нe ycтpaивaют! Hyжнo ввoдить 120 тыcяч мeтpoв!» — март 2012 г.

В общем-то никто не против.
Одно желание — заветные метры не любой ценой, не ценой Олимпийских деревень (говорю о той части, в которой жители бьются за человеческие условия жизни).
Можно же строить то, что будет и глаз, и сердце радовать, а не только кошелек застройщика.

А можно строить как иногда бывает в Китае — когда нужны цифры, и проценты роста валового продукта. Гуглим «Ордос Китай».
Ritulya
Квартиры в многоэтажках, вроде, все раскупаются еще на стадии строительства, значит спрос есть. Не из-за потребности в жилье, просто у кого есть деньги, вкладывают их в недвижимость. А те, у кого нет, даже если и нужна квартира, все равно ничего купить не могут, хоть застрой все овраги и леса. Пока есть спрос, цены не упадут. А спрос будет всегда, т.к. если не свои, так москвичи скупать будут.
mamasense
Квартиры в многоэтажках, вроде, все раскупаются еще на стадии строительства

Потом успешно перепродаются. Среди покупателей и агентства недвижимости и просто перекупщики. Спрос они поддерживают, но это для них бизнес. Коряво объяснила.(
Ritulya
Да нет, не коряво, я поняла. Так и будет продолжаться, искусственно создаваемый ажиотаж, искусственно задранные цены. А тем, кому квартира реально нужна, вынужден играть по этим правилам, покупать по этим ценам. И никаких перспектив в положительную сторону…
Kot
Как так выходит: число квартир в городе быстро растет.
Все квартиры раскупаются. В большинстве квартир кто-то живет.
А население Обнинска уже 10 — 15 лет вообще не увеличивается!!!
Я ничего не могу понять.
mamasense
А население Обнинска уже 1015 лет вообще не увеличивается!!!
 

Как так? А ваши любимцы где живут?
Ritulya
Ну, они же не живут в новостройках.
mamasense
население Обнинска уже 1015 лет вообще не увеличивается!!!

Это я к этому.))

А вообще логика опупительная: никто не рожает, но мест в садах нет.
Ritulya
Да вроде как рожать-то стали. Причем по второму и третьему, и те, кому за… Все-таки гос.программы действуют.

По поводу того, что население не увеличивается, тоже сомнительно. Уж не знаю конкретно за Обнинск, но по стране говорили, что в этом году впервые за много лет рождаемость превысила смертность. Вроде как должно бы население увеличиваться.
mamasense
Конечно увеличивается. Но у ТМ свой миф и она иное в упор не хочет видеть/слышать/внимать.
mbok
В Обнинске не увеличивается — это факт!
С 2003 года колеблется на цифре 105 с хвостиком.
Последняя официальная цифра 105,5 тыс. чел.
shapiro
на сегодня в Обнинске жилья построено около 20 кв.м. на каждого жителя (из расчета 105 тыс.)… такой застройкой мы увеличиваем это значение сразу на 30%… вопрос — кому? есть хоть какие-то опросы на городском уровне или просто идет освоение земель?

На этом заседании, когда градсовет принимал решение о выносе на публичные слушания корректируемого генплана, я задала вопрос — сказала, что это тот вопрос, который должен на слушаниях прозвучать первым: на чем основан заданный темп роста населения? Когда будет объявлено о публичных слушаниях, можно будет в письменном виде подавать вопросы и предложения. И нужно обязательно спрашивать!
Летом я в микрорайоне Северный (относительно дешевые дома ПИКа, как я понимаю) спросила, сколько у них по факту пустых квартир. Мне сказали, что процентов 30, причем среди них много даже не отделываемых.
Строить жилье для работников Ворсино означает идти по пути Московской области, которая мучается от того, что ее жители работают в Москве, а услуги социалки потребляют на своей территории. А денег на такую социалку нет. У себя мы это тоже видим — в строящихся районах должно быть по нормам 9 детсадов и 5 школ. Один сад строит за свои застройщих Экодолья, одну школу должен построить ПИК на 55 мкр. На остальные денег нет. На вопрос «И как?» вице-мэры Т.Попова и А.Козлов на социальном комитете пожали плечами «Будем работать...».
Интересно, что на заседании комиссии по градостроительным и земельным вопросам два члена комиссии спросили «А зачем все эти застройки?» И совершенно правильно дальше: «Может быть, спросить жителей Обнинска? Провести социологический опрос, выявить общественное мнение.» Их «затюкали» представители архитектурной и юридической части комиссии. По-моему, зря.
Можно, кстати, в течение трех месяцев, отведенных на слушания, провести репрезентативный соцпрос. И учесть его итоги при утверждении корректировки генплана.
Может, подать такое предложение?
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.