Инвестиции в недвижимость

Покупайте землю — ведь ее уже никто не производит.
Марк Твен

То, что рекомендует делать Марк Твен, мы будем делать немного опосредованно: сегодня мы поговорим о том, как можно инвестировать в долевое строительство недвижимости, то есть как заработать на рынке жилья.



Инвестировать или сохранить

Начиная такую чувствительную тему, хочется затронуть немаловажный аспект, а именно то, что в России принято постоянно путать два важных понятия: сохранение средств и их преумножение.

Хранение денег неизбежно связано с их потерей, поскольку ничто не бывает бесплатным. Если мы хотим просто сохранить определенную сумму денег, мы передаем их банку и радостно думаем о том, как нас бережет закон об обязательном страховании вкладов. Ежегодно банк будет начислять нам проценты за пользование денежными средствами, которые вряд ли будут перекрывать реальную инфляцию.

Преумножение денег неизбежно связано с риском, поэтому следует понимать происходящий процесс: мы берем некую сумму А и хотим из нее получить некую сумму Б, причем Б больше А. Риском нашим в данном случае является то, что сумма Б может получиться меньше суммы А.

Суть процесса

Если кто-то забыл, то мы кратко напомним о сути долевого строительства: Вы вкладываетесь в недвижимость не на этапе, когда она уже построена, а еще на этапе «котлована».

В общем, может быть два случая: у Вас может быть вся требуемая сумма сразу или только ее часть.

Если у Вас есть вся сумма, то ваша экономия при долевом строительстве может составить до 30 – 40%, поскольку именно на этот процент квартира подорожает после того, как будет построена, а дом будет введен в эксплуатацию. Цена может расти и уже в процессе постройки, однако обычно это спекулятивные телодвижения, и лучше дождаться конца строительства.

Почему именно недвижимость?

В целом можно, конечно, сказать, что вложения в нефть или газ могут обернуться большей прибыльностью. К сожалению, не в России, когда одна компания может за полгода пройти путь от гиганта нефтяной сферы до банкрота.

Если же у Вас нет всей суммы, то нужно будет использовать кредитные средства. Помните, что это, безусловно, повлияет на прибыльность операции — доход в таком случае будет меньше.

Поэтому в первую очередь необходимо максимизировать начальную сумму, вкладываемую в строительство. Ну а далее необходимо хорошенько обгонять график платежей по кредиту, тем самым увеличивая получающийся доход.

А какие деньги дороже: свои или кредитные? Принято считать, что кредитные, но это не более чем заблуждение. Кредитные средства являются отличным подспорьем, если вы решили немного заработать на покупке/продаже недвижимости. Предположим, у вас есть вся сумма на приобретение строящейся квартиры. Если вы решите разделить эту сумму на 2 – 4 части и приобрести 2 – 4 строящихся квартиры в кредит, то на выходе вы получите еще более привлекательную цифру суммарной чистой
прибыли.

Меры предосторожности

Разумеется, если Вы приняли решение инвестировать деньги в долевое строительство, то руки будут чесаться. Глубоко вздохните, успокойтесь и пройдите по следующему списку.

Ознакомьтесь с портфолио застройщика

Обязательно поищите информацию о застройщике в интернете, особенно на форумах. Фильтруйте информацию, поскольку конкуренты могут под видом «обманутых» распевать страшные песни и наоборот.

Обязательно изучите договор

214-ФЗ подразумевает регулирование только того, что называется «Договор участия в долевом строительстве», а не еще какого-нибудь «Договора о намерениях порадовать друг друга обменом денег на возможное жилье». Поэтому в договоре должно быть указано:

• определение приобретаемой квартиры (привязанное к проектной документации);
• информация о сроках передачи квартиры;
• цена квартиры;
• сроки и порядок уплаты этой самой цены;
• гарантийный срок на объект строительства.

Не уверены – бегом консультироваться к юристу. И желательно, не к одному. Именно на этом шаге Вы закладываете прибыльность инвестирования, поскольку грамотный инвестор изначально избегает рисков, нежели мужественно борется с ними потом.

Ознакомьтесь с набором документов застройщика

Как минимум это:
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок;
• заключение о государственной экспертизе;
• сведения об опубликованной проектной декларации.

Более того, когда вы будете регистрировать «Договор участия в долевом строительстве», регистрационный центр банально не зарегистрирует сделку, если компания не будет иметь вышеуказанных документов.

Контролируйте государственную регистрацию договора

Государство установило процедуру государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, поскольку главной задачей является недопущение продажи одной и той же квартиры дважды.

Договор вступает в силу только после процедуры регистрации, а не до нее. Регистрация может занять порядка месяца, а поскольку до регистрации договор не имеет силы, то ни о каком требовании денег речи идти не может.

И еще несколько советов

Эти правила касаются любого инвестирования.

Заходи рано, уходи поздно

Если Вы приняли решение вкладываться – делайте это как можно быстрее. В России инфляция может носить крайне непредсказуемый характер, особенно в области строительства. Сегодня не хватает кирпича, а завтра уже солярка подорожала. Поэтому чем раньше Вы конвертируете свои деньги в будущую недвижимость, тем больший доход получите.

Платите налоги

В результате операции инвестирования происходит получение дохода. Поэтому крайне важно его задекларировать и заплатить налоги. От налогообложения Вы будете освобождены, если будете владеть квартирой более трех лет, а срок этот будет отсчитываться от даты регистрации права владения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сохраняйте все бумаги

Если Вы продаете квартиру ранее трехлетнего срока владения, то Вы будете обязаны заплатить налоги с разницы между стоимостью приобретения и стоимостью продажи. Для того чтобы корректно учесть Ваши расходы, необходимо опираться на подтверждающие документы.

Не мельтешите

Рынок недвижимости крайне подвержен сезонным колебаниям, поэтому в какой-то момент может показаться, что жилье падает в цене. Да, сезонные изменения возможны, однако к ним нужно быть готовым. Вложенные деньги не должны восприниматься в роли «палочки-выручалочки», только тогда можно надеяться на прибыль.

9 комментариев

gena-kotik
Сейчас главное «впарить», а покупатель потом пусть расхлебывает, может повезет и продаст с прибылью (о чем сильно сомневаюсь), а вероятней всего жилье будет сдаваться внаем и соответственно разрушаться.
Но даже «впаривание» недвижимости, с последующим естественным ее износом, движет экономику вперед и это уже хорошо, те у кого есть деньги (в основном наворованные) пусть их тратит, хоть какая-то польза от них.
NSmith
зашибись, я оказывается на наворованные деньги купил свою квартиру
angel
И я тоже)))
NSmith
а вы где воруете? ))
horovodovodoved
— Зачем вы грабите банки?
— Потому что там деньги.
40-40
Да вы оба последние сволочи!!! Вам в спины плевать нужно без остановок!!! )))
Очень сложно воспринимать всерьез мнение человека, который назвал себя Котиком :) он или стебется или… )))
NSmith
Да вы оба последние сволочи!!!
сложно не согласиться с тобой, ты себе на целый дом наворовал, скотина ))))

Очень сложно воспринимать всерьез мнение человека, который назвал себя Котиком :) он или стебется или… )))
тсс, я пытаюсь выяснить, где angel ворует, авось и мне перепадет )))
40-40
сложно не согласиться с тобой, ты себе на целый дом наворовал, скотина ))))
ага… у меня дома все зеркала заплеваны… ))))
Dmitry
Старая эмблемка симпатичней была
Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.